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印度看中国:印度仿效中国进入卖地求财政模式

孟买:孟买市政区域发展局( Mumbai Metropolitan Regional Development Authority )近日决定将位于BKC(即,Bandra-Kula Complex,孟买中部商圈)和Wadala附近的政府用地抵押给“印度人寿保险公司(Life Insurance Corporation)”,将所获得融资用以各类市政基础设施建设。目前正在和LIC商谈,目标融资额度为1000亿卢比(约100亿人民币)。

 

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孟买市政区域发展局的官员Madan透露:“我们正在积极和LIC公司探讨合作,目标融资额度是1000亿卢比,偿还期限为20到25年。至于具体抵押多少面积、利率如何和其他细节正在商讨当中”。

近期孟买市政区域发展局正在在“大孟买都市圈(MMR)”积极推动一系列标志性工程项目,如四条地铁主干道,跨越塔纳海湾(Thane Creek)桥连Sewri和Nava-Sheva的孟买跨海大桥等。这些项目总计耗资约1.15万亿卢比。

当问及为何政府通过“卖地”来获得财政融资时,一个不愿透露姓名的高级官员回答:“孟买市政区域发展局的主要财政来源就是土地销售收入,政府经常定期拍卖土地。但是考虑到当前地产市场不景气,拍卖土地不是获得财政收入的最佳方式。所以政府想到了抵押但不直接销售的方式获得融资”。

除此之外,孟买市政府已经用尽了所有获得国际资本贷款的可选项,如日本国际合作组织。亚洲开发银行和世界银行。“这些组织都是直接给项目融资而不需要借方抵押任何资产的“良心贷款人”。但是孟买市政府单单从它们那里就获取了几乎不可偿还的融资。

有一些业内人士孟买市政府“正在卖光手中的土地储备”。他们指出在这笔抵押交易中,BKC地块只有35公顷,Wadala地块只有48公顷。这两块土地的总共地价才6500亿卢比。

“孟买市政府需要一个长期性的财政收入,依靠出让土地获得收入不是支持市政基础设施建设的长久之计。也许有其他更好的解决办法,比如孟买市政府建议邦政府要么征收土地税或房产税(因为政府投入基础设施建设,周边土地和房价飙升),要么给开发商以高价出让容积率(FSI)。市政府原则上同意这两种土地财政方式,但是出于政治方面考量最终没有作出抉择。”据一位知情的官员透露。

土地增值税(impact fee),也就是对于因政府投入基础设施建设而对价格上涨的房产买卖为标的征收的税种,正在在美国、加拿大和英国广泛征收,政府反过来将这笔税收用于基础设施再投资。

另外,中国也在实行这一机制并且逐步成熟,并且一些能从政府获取优质土地资源的开发商乘此东风成为世界级地产巨头。在印度,古吉拉特邦政府曾经征收该税种用以建设快速公交系统(BRT System),现阶段拉贾斯坦邦政府和卡纳塔卡邦政府也在考虑征收该税种分别为斋普尔市和班加罗尔市的地铁项目融资。

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