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投资印度房地产 中国人去印度购房必知的问题

2015年印度总理莫迪提出“人人有房住”(Housing for All)计划,相关数据预计,未来几年印度将新增6000万套住宅,到2020年,印度的房地产市场规模将达到近2000亿美元,到2024年,社会保障性住房将增幅70%,数量超过千万套。

同时,随着IT、零售和电商领域的发展,对商业地产的需求必将大幅增加,印度中产阶级的迅速崛起也将促进房地产的增长,预计出资回报率能在20%左右。中国从2005年之后,房地产价格的攀升促使许多中国投资者将眼光放到了印度市场,印度目前GDP总量相当于中国2005年的水平,人均收入相当于目前中国的五分之一,很多中国投资者认为印度是比较有潜力复制中国房地产增长的国家。

 

印度房地产

 

总体来说印度房地产是一个极具潜力的市场,但是中国投资者在作出任何投资决定之前,需要对印度国内的政策进行深入的了解,同时也要结合中国关于外汇出境和合规相关法律政策进行通盘考虑。

以下三点是中国人去印度购房必知问题。

中国公民(自然人)能在印度买房吗?

首先对中国人以自然人个人名义在印度进行购房这种情况进行分析:印度1999年的《外汇管理法》以及2015年的《外汇管理法(印度境外购买或者转让印度不动产实施细则)》中规定了以下国家及地区的公民不得在印度购买及转让不动产:巴基斯坦,孟加拉国,斯里兰卡,阿富汗,中国,伊朗,尼泊尔,不丹,中国澳门,中国香港。以上国家地区的公民,不管在印度的居住状态怎样,都不能购买印度的不动产,只能租赁,且有租期限制;来自这十个国家以外的国家和地区的公民只有具有印度居民(即在印度工作或者生活重心在印度,一般而言需要一个自然年度中需要在印度呆满182天)身份才可以购买房产,如果不具有居民身份则只能从印度居民手中继承。译文来源:虎视探秘 www.hushinm.com

并且中国目前对于自然人换汇之后出境有一些限制,即使印度对中国公民自然人购房没有限制,中国目前的外汇政策也限制了中国公民自然人到印度购房。所以目前中国的投资者无法直接以个人名义购买印度房产。

是否可以用公司的形式在印度购房?

中国个人或者机构投资者可以注册印度公司从而购买、租用房产,这是因为虽然中国投资者注册的印度公司是中资背景,但是其是依照印度公司法成立的公司属于“印度公司”即印度的“居民企业”,享有和印度人开设的公司一样的待遇与权能。出于营业的必要,可以购买供该公司营业和从事相关业务需要的房产。

不过,印度政府一直禁止投机性(Speculation)炒房,因此,注册公司来购房需要证明购买该房产的合理性。此外,还要考虑到注册并维护一家印度公司需要付出较高的成本,目前中国个人或者机构注册一家印度公司需要至少花费1到2个月的时间,以后每年维持该企业的运营需要一笔不小的合规费用,并且未来房屋转让还可能要适用较为高昂的资本利得税(Capital Gains Tax)。

以“婚姻”的方式在印度购买房产?

最近,有一些俄罗斯人通过“假结婚”的方式在印度班加罗尔等城市购买房产,所谓“假结婚”,其实是真的办理婚姻登记手续。一些没有购房资格的购房者,通过中介找印度人办理真实的结婚手续,达到具备购房资格买房的目的,但在这个过程中,需要支付给中介以及“假结婚”对象一定的报酬。这一招其实中国投资者是比较熟悉的,国内许多城市限购的背景下,有些人采取了这样的方式来购房。

但此种方式存在一定风险:

▲ 第一,若一方在假结婚期间患病,由于双方产生相互扶养的法律义务,另一方有扶养义务。

▲ 第二,假结婚双方签署的财产归属协议存在漏洞,财产约定不明或约定无效时产生争议的风险;出资证据不明时,财产权属产生争议的风险。

▲ 第三,一方反悔不愿离婚时或离婚时一方提出分割财产的要求,或为达到其他目的,将陷入离婚持久战中。

▲ 第四,如果一方在婚后借债或者伪造债务,那么夫妻双方有共同偿还债务的义务。

▲ 第五,如果双方办理的是假的结婚证,则很可能涉嫌触犯印度的刑事犯罪,一旦被查处,相关人员将被依法追究刑事责任,那将更加得不偿失,追悔莫及。

综合考虑这是一种比较高风险的投资方式。

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